尚海湾捂盘一年半,暗藏博弈
2018-06-07 08:42:26

5月,住房城乡建设部重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。其中有一条是严肃查处捂盘惜售。

最近,钱江晚报购房宝平台接到投诉:“为什么萧山的农房尚海湾项目领出预售证很久了,至今还未开盘,这不是明摆着捂盘惜售吗?”

尚海湾2016年领出的预售证,直到现在大部分房源迟迟未售。这是故意捂盘,还是另有原因?

除了拿出预售证却不卖,还有一些楼盘则是早就达到预售条件,却故意不领预售证,虽非捂盘,却也是明显惜售。

记者调查后发现,这是开发商与限价之间一场长久的博弈。前两年高价拿地的开发商,赌的就是限价的放开,他们能如愿吗?

备案价调整问题上僵持

领出预售证一年半没卖

2013年9月,农工商集团拿下南部卧城的两宗宅地,楼面价分别是9892元/m2和8473元/m2,也就是后来的农房尚海湾项目。时隔四年半,尚海湾已经全部交付,但透明售房网上显示,该项目如今仍有643套房源可售。

住建部要求严肃查处捂盘惜售后,不少购房者通过钱江晚报购房宝及钱报杭州房产微信爆料平台投诉农房尚海湾严重捂盘惜售。钱报记者致电售楼处,置业顾问明确表示无房可售。

这究竟怎么一回事?钱报记者又联系到了农房尚海湾的营销负责人,其表示:“不是我们不想卖,2016年下半年,这批房子就申领出预售证,当时的备案均价是26800元/m2。但是限价之后,我们被要求重新申请一个更低的备案价,再进行销售。一年多来我们一直在协调备案价的调整问题。”

透明售房网数据显示,尚海湾剩余房源的备案均价为26000~27000元/m2,而2015年其拿到的第一批预售证房源均价在18000元/m2左右。据这位营销负责人透露,限价之下,这批房源的备案价需要重新申报,调整到18000~19000元/m2再销售。

杭州的限价是从2016年下半年开始的,同个楼盘申领不同楼幢的预售证时,价差不能过高。

农房尚海湾最后一批房源的预售证,恰巧是在那个时间段申领的,从当时的市场行情看,该板块的新房销售价格大都在20000元/m2以内,26800元/m2的均价,与此前销售房源的价差确实比较大。

钱报记者了解到,也正是因为这个原因,农房尚海湾被要求重新调整备案价,但当时尚海湾觉得18000~19000元/m2的价格太低,不愿意重新调整。

与此同时,土地市场的火热带动了整个区域的房价。去年,禹洲拿下的蜀山地块楼面价20060元/m2,2%自持并且要求现房销售;绿城拿下的桂语朝阳项目,楼面价20059元/m2,自持比例8%。目前,该区域的二手房成交均价在25000元/m2左右。

尚海湾自然更加不愿意下调价格进行销售,于是一直僵持着。“我们早在2013年就拿了这块地,整个项目拖到现在,财务成本非常高。如果低于20000元/m2卖肯定亏本,所以我们依旧在积极沟通,希望能申请到一个更合理的价格,再进行销售。”

这也意味着,尚海湾与限价之间的这场博弈仍将继续下去,直到一方做出让步。

不少楼盘迟迟不开盘

等待限价的放开

这样的博弈,不在少数。比如位于紫金港板块的某楼盘,从2015年领出第一张预售证至今,却仍有400套左右的房源还处于待售状态,而项目马上就要迎来交付。

钱报记者了解到,该楼盘上一批销售的房源均价不到29000元/m2,而周边二手房的均价普遍要高出4000~5000元/m2,按照套均100m2的面积,这400套房子如果能以周边二手房的价格来申领预售证的话,房企可以多出2亿元的销售额。因此开发商一直希望能以更高的备案价开盘入市,就始终没有申领这400套房源的预售证。

“该楼盘已经处于尾房销售阶段,本身资金压力没那么大,所以不着急卖,一心想等限价放开。”业内人士表示,与之相比,那些迟迟未开盘的高价地项目就更加焦虑。

城东新城某高端项目,早已具备申领预售证的条件,但由于备案价未能达到心理预期的60000元/m2,因此一直没有申领预售证。另一个高价地项目售楼处比原本预计的开放时间推迟了半年,但开发商也并不着急。“就目前的情况看,预售证价格肯定达不到心理预期。这些高价地块短时间内都不会着急入市,都想等着是否有其他楼盘拿出高价预售证,可以作为申请备案价的参考。”

这样的情况在城东新城尤为明显。当时开发商高价拿地,赌的就是限价的放开,而如果以目前的限价入市,那基本算得上是亏本销售。

毕竟,此前就有楼盘尝到过甜头。2013年5月,淮矿地产以14711元/m2的楼面价拿下现在的东元府项目,因为当时属于高价地行列,一度“被套牢”,而该项目索性在市场行情低迷时没有选择入市,扛过了寒冬,今年这个项目几乎没有包装就重新入市,备案价从3年前的毛坯均价25000元/m2左右,到现在毛坯均价35000元/m2左右。

当时的开发商赌的是市场回暖,而如今的开发商,赌的是限价的松动或放开。不过,与当时淮矿拿的“高价地”相比,如今城东新城动辄35000元/m2的地价,迟迟不开盘的资金成本显然要大得多。

博弈结果

将在下半年见分晓

一边是备案价始终达不到心理预期,开发商迟迟不愿开盘,一边是高昂的财务成本、运营成本,逼迫着房企尽快出货回笼资金。

5月17日,本报在一篇名为《在杭房企,不敢说自己不差钱了》的报道中提到,房企融资越来越难。过去半个月,花样年、富力、合生创展等多家房企发债项目被中止,就是明显的例子。这种时候,加快销售回笼资金就更为重要,如今年4月某房企加速高周转的内部文件流出,引发热议。

房企推迟高价地项目的入市,也意味着资金回笼延后,对于资金实力不够雄厚的房企,会有不小的压力。

而如果开发商选择妥协,以相对较低的价格入市,那么为了利润或者保本,极有可能进行减配、降标。举例来说,如果一个项目按照预计能卖50000元/m2,但只能申领到45000元/m2左右的价格,为了尽可能减少这5000元/m2的利润损失,建筑用材、精装修、园林景观均有可能降低成本,到头来是购房者买单。

“接下来市场会出现两种情况:一是随着时间的推移,有些开发商会摒不牢,主动妥协;另一种情况是,如果依旧这样僵持着,未来市场的供应会受影响,房荒出现也不是不可能。当然现在还不好判断,需要2~3个月时间的观察。”知名房产专家丁建刚如此判断。

从目前的情况看,出于资金回笼以及半年度销售指标的考虑,不少房企不再寄希望于限价放开,开始积极申领预售证,加快房源入市。

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