“小产权房”=“无产权房”?
2017-03-20 07:29:01


2016年6月,俞女士看着拿回的47万元购房款百感交集。2013年初,俞女士为了落实子女的婚房,看中某房屋中介公司售价49万元,位于杭州市富阳区富春街道秋丰村一套小产权房(建筑面积约180平方米)。经俞女士了解,该房屋系卖主何先生向房东(邵某)处购得的毛胚房。


在此之前,俞女士听说小产权房存在风险,故特别要求房东(邵某)在房屋买卖合同上签字确认。



案件回顾:



2013年底,俞女士和何先生及房东(邵某)签订《房屋转让协议书》一份,由俞女士以49万元的价格向何先生购买上述房屋。2014年5月,俞女士陆续向何先生支付完购房款49万元。


2015年初,俞女士联系好装修人员对房屋进场装修时,受到了张某等人的阻挠。


经了解,房东邵某向张某借款到期未还,故邵某早已将房屋抵给张某。俞女士拿出《房屋转让协议书》已证明该房屋已由其以49万元的价格购买,然张某认为邵某抵房在先,俞女士买房在后,该房屋归张某所有。


无奈之下,俞女士联系何先生并报警,民警到场了解案情后认为,该争议属于民事纠纷,由各方自行协商解决,建议各方在未出协商结果前不宜处置争议房屋。


然在协商期间,张某对案涉房屋进行了装修并派人入住。得知该情况后,俞女士于2015年10月底向法院提起了诉讼,要求确认《房屋转让协议书》,何先生、房东(邵某)返还款购房款49万元。


房东(邵某)收到传票后玩起了失踪,何先生则提起了反诉,要求俞女士赔偿房屋占用使用费6万余元及中介费1万元。后经法院调解,由何先生返还俞女士购房款47万元。



律师点评:



“小产权房”并非法律上的概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常是指在农村集体所有的土地上建设的房屋。


由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用,因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证,而是由乡政府或村委会颁发,所以也称乡产权房。


“小产权房”没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。


为何有那么多人钟情于“小产权房”呢?“小产权房”实际是商品房价格居高不下与市场刚需持续增长之间矛盾的产物。


由于“小产权房”没有缴纳土地出让金,也没有开放商的利润攫取,故价格低廉(是同地段商品房价格的1/3甚至更低)。这吸引了很大一部分资金不足,却亟待买房的刚需群体。


目前富阳区现存大量的“小产权房”交易案例,虽然近年受到“小产权房”不能享受学区房等政策因素的影响,交易数量及价格有一定的回落,但绝对数量仍比较大。



“小产权房”交易法律认可吗?



根据我国《城市房地产管理法》第九条规定“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”


《土地管理法》第六十二条之规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”


《土地管理法》第六十三条之规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”


《物权法》第一百五十三条之规定“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”


因此,目前集体土地上建造的房屋禁止未经集体经济组织同意擅自转让,禁止向本村已有宅基地的集体经济组织成员转让,禁止向本村集体经济组织成员以外的成员转让。“小产权房”不具备完整的所有权,不能办理产权变更登记手续。


“小产权房”买卖合同很可能被法院认定无效,得不到法律的保护,小产权很大程度上是无产权。


本案中,俞女士非房东(邵某)所在村集体经济组织成员,所签订的《房屋转让协议书》系无效合同,俞女士无法依据协议主张继续履行合同从而取得房屋,而只能依据向何先生主张返还购房款。相对何先生和张某,拿到购房款的俞女士显然是幸运的。


综上所述,“小产权房”虽然有具价廉的优点,但由于先天不足“小产权房”的交易存在较大的法律风险。大家切莫只顾价廉而忽视了将来的法律风险。以免给自己带来不必要的损失。


点评律师:


浙江五勤律师事务所,创立于2015年,是一家以政银企法律顾问、刑事辩护、传统民商事诉讼、金融、知识产权见长的综合性律师事务所。五勤所位于杭州富阳区高端写字楼富阳文化创意大厦13楼,办公面积近800㎡,现有专职律师10名,实习律师及行政后勤人员4名。



    来源:浙江在线

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