下沙之后,投资客还会遭遇滑铁卢吗
2016-09-09 09:56:28


下沙,一度是投资客青睐的“宝地”。2009年和2010年两年时间内,大批温州台州地区的投资客群涌入该板块,高价入手大批房源后,却迎来了房地产调控。这些高位接盘的投资客也因此付出惨痛的代价,直至今日,他们依旧没有解套。


最近,在透明售房网的二手房成交排行榜上,位于下沙沿江的世茂江滨花园、保利东湾的成交量位列前茅,这些成交房源的房东大部分是当年“炒房”的投资客,在炒房炒成房东多年以后,终于卖掉了房子,而这笔投资对他们中的很多人来说,是极其失败的。


今年春节过后,杭州房价大涨,投资型需求再次爆发。记者研究数据后发现,少数板块如城东新城、钱江世纪城等,投资客群的比例已经超过了50%,堪比当年的下沙。日后,这些板块的投资客会遭遇相似的滑铁卢吗?



无人接盘的下沙




让投资客遭遇滑铁卢



2009年的下沙,让购房者充满期待。当时,这一板块的利好让人看花了眼,众多高校把总部搬迁至下沙,杭州的第一条地铁就将贯穿整个下沙直通市中心,再加上下沙作为一个经济开发区,有众多产业和外企陆续进驻。在2009年的杭州人居展上,下沙的楼盘被打上了“宜业、宜学、宜居”的标签,甚至有人预言下沙的房价会涨到三万以上。


谁曾想,那就是下沙楼市最辉煌的时刻。在接下去的几年里,该板块的房价一直在走下坡路,直至今日仍有许多在那时候入场的投资客被套牢。


汉嘉地产提供的数据显示,2010年5月,下沙的成交均价一度突破20000元/m2,而如今下沙沿江板块的新房价格才10000元/m2。


为什么倍受期待的下沙却迎来了房价腰斩的结局?最根本的原因,是当时下沙购房者中投资需求占了50%以上,而此后几年却没有足够的自住型需求来支撑。


透明售房网市场研究院院长方张接告诉记者,当时下沙的各种利好让大家对板块前景充满期待,于是一下子吸引了省内各地的投资客,出手阔绰的他们在各个新开楼盘批量购入房源,尤其是在下沙沿江板块的几个楼盘,如世茂江滨花园、保利东湾等,投资客的比例早已超过50%。


自住型需求不足的背后则有多种原因。一是下沙的地铁利好被过早透支,而下沙沿江板块的1号线延伸段其实直到去年年底才正式通车。对于沿江板块的楼盘来说,多年来既没有地铁,公交车班次和数量也很少,如果没有私家车的话,出行极不方便,这让很多人放弃了在下沙居住。


二是下沙的生活和商业配套进度缓慢。近一两年内,随着龙湖天街以及和达城等大型商圈开始营业,下沙的配套设施才算有了真正的起色。


三是大家一度认为大学城的建立和各种企业的进驻,将为下沙导入不少人口,带来一批有购房需求的人。而此后的事实表明,这样的群体数量远没有投资客想象的那么多,工商大学某老师告诉记者,他和大部分同事原本都是住在市区的,上下班有学校的班车,没有必要在下沙再买房,而刚刚毕业的大学生也不一定就在下沙工作买房。下沙以制造业为主,企业导入的人口也不多。


此外,下沙当时的产品与实际需求也严重脱节。譬如下沙沿江板块,该板块的客群主要为刚需型客户,却打造了大量的大户型房源,没有下家接盘,只能在房东手里不断跌价。华邦地产二手房市场负责人刘晖告诉记者,今年该板块成交的二手房基本上都是小户型,大户型几乎无人问津,他当时的一个客户是以10000元/m2左右的价格入手了世茂江滨花园的大户型,但转卖时仅仅卖了7000元/m2。刘晖表示,尽管如今二手房的价格有所上涨,但相比投资客们进场的时候来说,亏损的比不亏的要多,能把这几年投入的利息钱给赚回来的就不错了。


记者查询了当年的成交数据,世茂江滨花园在2010年5月达到了均价17000元/m2的历史高点。而今年世茂江滨花园二手房成交均价仅为10025元/m2,在2015年该盘的成交价格更低,只有9082元/m2。



城东新城和钱江世纪城




今年投资客也超过50%



今年以来,随着楼市不断上扬,投资型需求迎来了新的一轮爆发,除了我们熟悉的温台地区的投资客,上海、北京、南京等地的投资客群也开始涌入杭州。


方张接透露,通过分析透明售房网的网签数据和对市场的监控分析,目前各个板块的投资客都在增加,最为明显的是城东新城和钱江世纪城这两个区域。城东新城和钱江世纪城的投资客比例都超过了50%,光是外地的投资客就超过30%。“市中心、桥西、申花等板块的投资客也都在增加,但比例没有那么大。”


城东新城、钱江世纪城的投资客比例堪比当年的下沙,这些投资客是否也会遭遇滑铁卢呢?


从交通上来说,城东新城和钱江世纪城要比下沙便捷,这两个板块距离市中心都不远,且目前都已经有通车的地铁线路贯穿两个板块,再加上近几年来交通配套的不断发展,秋石高架、庆春隧道等,给这两个板块加分不少。


就配套而言,城东新城和钱江世纪城的配套都还是规划,或仍在建设中。目前这两个板块分别承接了市中心、滨江的外溢人群,享受的也是周边板块的成熟配套。但如果板块内的各种公建、配套速度像下沙一样进展缓慢,那么入住率显然也会大受影响。


再来看产业带来的人口导入,城东新城和钱江世纪城目前仍以接收其他板块溢出的人群为主,本身不似滨江、未来科技城般有强大的产业导入人口。钱江世纪城目前的写字楼空置率相当高,就可见一斑。


在产品供应与实际需求上,就目前来看,城东新城和钱江世纪城没有出现当年下沙的需求和供应错位的现象。记者了解到,目前投资客入手的基本都是小户型房源。下沙的惨痛教训仍在眼前,投资客显然学聪明了。


此外,这两个板块房价的涨幅并没有当年下沙那么夸张。钱江世纪城板块内某楼盘策划经理告诉记者,去年年底至今,这一板块的房价涨幅在30%~40%。而当时的下沙,房价则在八九个月内从10000元/m2翻了一番至20000元/m2。



投资客的投机心理少了




自住需求才能真正撑起市场



方张接认为,不论是哪个板块,投资客增多不是本质问题,关键是投资客达到一定比例后,是否有足够多的人口导入,从而形成一批自住型需求,并在今后支撑起这个市场。“比如未来科技城现在的房价不断攀升,很多人认为投资客进场,价格虚高。但实际情况是,这个区域有很多高新企业在不断进入,外来人口导入下,自住型需求要比投资型需求多得多。”


方张接预测,如果在某些板块大量楼盘交付后,实际入住率很低,二手房加上新房的供应量远超实际需求,房价就会面临大幅下跌。


浙报传媒地产研究院院长丁建刚则认为,现在的投资客和2009年相比,已经有了很大的不同。“如今的投资客心态好,纯投机行为比较少;而当年温州的炒房客最多,有不少是抱着投机的心态进场的,但经过了这几年的调控,这样的客群很少了。”


丁建刚指出,如今比较多的案例是在改善的基础上进行投资,换言之,很多购房者是可买可不买的,他们对于楼市接下来的判断是走上坡的,这类置业更多的可以看成是一种资产配置。他表示,“不能只看现在的配套,要看接下去配套会不会起来。”


    来源:钱江晚报

头条新闻
热门新闻
图片资讯
相关新闻