[八大板块]供应量调查市中心楼盘迎集中上市年
2015-01-22 10:53:47

      新的一年,杭州楼市各大板块将会有什么样的表现?哪些板块更适合置业投资?哪些板块的市场压力最小?本报记者在综合各项数据的基础上,对杭州楼市八大热门板块的供应现状做了一番调查,希望为读者提供有益的购房参考。

  市中心三大区域新增3000套

  关注楼盘:武林壹号、九龙仓君玺、绿地华家池1号、滨江华家池、融信杭州公馆

  虽然楼市的供应量节节升高,但想在市中心买房子的人却总觉得挑选余地不大,这里寸土寸金,可以盖新盘的地方确实不多。不过,今年对于想在杭州市中心买房的购房者而言,确实是个好年份,东南西北都有房源,预计新增供应有望达到3000套以上。

  3000套的供应量主要集中在三大区域,一个是目前已具规模的武林板块,这里的楼盘包括武林壹号、九龙仓君玺、武林外滩、新华园、新湖武林国际、绿城兰园等,这些楼盘单个的在售存量普遍在100-300套之间。根据合创地产机构的统计数据,其中武林壹号存量192套、新华园395套,算是存量相对比较多的楼盘,板块存量总共不到1000套。今年不少在售楼盘都将继续推出一定数量的新房源,保守估计在400套以上的新增供应量,具体要根据各个楼盘的销售情况来看。

  另一个值得期待的供应大户是华家池板块,这里的三个楼盘相继在2014年末集中亮相,全是崭新的新盘,房源量当然也相当可观,其中绿地华家池1号项目总共约1600多套房源,其中今年预计上市260多套。滨江华家池总供应量约683套房源,今年预计上市300套左右。世茂天宸总供应量约600套,今年预计上市240多套。板块今年总上市量预计可达800套。

  市中心城西、城北的几块新拍地块,今年也将陆续亮相并推出房源,最值得关注的是原杭师大地块,规划案名为融信杭州公馆,10栋亲湖洋房,3栋钻石天幕高层,据透露,今年计划销售约20亿元,按这个来计算,400-500套左右的供应量应该是有的。还有凯德湖墅项目占地共计3.2万平方米,总建筑面积约8万平方米,预计今年推出房源500套左右。还有龙湖的杭电大地块,预计2015年年中也将开盘,计划今年推出约4万平方米房源,以改善型户型为主,按照套均140平方米计算,供应量约200-300套左右。这几块地加起来的供应量已超过1000套。

  城东新城楼盘扎堆压力巨大

  关注楼盘:首开德胜上郡、天阳尚城国际、德信东宸、星雨华府

  杭州城东新城位于主城东部,以火车东站枢纽为核心,由两条地铁线路和三条城市主干道贯通整个区块,包含了天城、彭埠、艮北、普福、笕桥等多个板块。2013年7月1日新火车东站投入使用,随着银泰、华润、港龙城等商业综合体的进驻,这一区域的价值得到进一步的挖掘和发挥。

  过去的一年里,在供应量高企、竞争激烈的背景下,城东新城内的楼盘降价打折此起彼伏,整个板块犹如过山车一般。最近几年,城东板块一直都占据着江干区的大部分体量,据统计,城东新城目前网上可售套数为6120套,面积为605070.38平方米,在售楼盘多达20余个,如宋都淘天地、富亿NEO中心、招商雍华府、保利梧桐语、紫玉福邸、世茂东壹号以及万科公园大道等。

  目前,城东库存量和供应量依然呈现着持续攀升的状态,2015年即将加入厮杀的新盘也不在少数。预计今年年中开盘的首开德胜上郡就有15万平方米,德胜上郡是首开地产入杭的第二个项目,由14幢经典褐石外立面的花园小高层组成,项目位于秋石快速路和德胜快速路的交叉口西北面,有着极其便利的交通区位因素,而德胜作为90年代重要的生活居住区之一,其生活商业配套也早已成熟。

  而即将于2月初入市的天阳尚城国际二期“尚座”体量也有15万平方米,加上去年9月拿地的德信东宸12万平方米、雨润星雨华府3.9万平方米,还有新天地天城府18.5万平方米、港龙城市商业广场14.9万平方米、黄金时代8万平方米等,大约有72万平方米的体量虎视眈眈,相信这些项目在今年也不会甘于寂寞,而随着这些新盘的入市,免不了又是一场混战。

  钱江新城住宅房源供应量骤增

  关注楼盘:滨江钱塘印象、杭房钱江御府、中海御道路一号、万科大都会79号、杭州来福士

  2014年之前的两三年,随着第一代楼盘销售进入尾声,钱江新城的住宅新盘越来越少。尤其是在钱江新城核心区域,住宅楼盘更是屈指可数。然而随着一大批新盘即将入市,钱江新城也将进入供应高峰。

  钱江新城虽然高楼林立,但是目前在售的住宅楼盘可选余地却很小。四桥附近,只有望江府和滨江钱塘印象;钱江新城东北部,也只有东方御府和万科钱塘府。东方御府一直成交寥寥,而滨江钱塘印象去年底首开只推出过一期房源,2014年的钱江新城供应主力,仅望江府和钱塘府两个楼盘而已。

  万科钱塘府总建筑面积18万平方米,共1300余户,据透明售房网统计目前已售500套左右,这就意味着未来的供应总量还有800套左右,仍将是钱江新城的一个主力楼盘。望江府总体量不到9万平方米,目前已进入销售尾期。东方御府房源总量400多套,目前已售不到100套,未来可售房源总量为300多套。滨江钱塘印象总户数为400余套,目前已售100余套,未来可售房源总量为300套左右。以上楼盘未来的房源供应总量为1100多套,考虑到这些房源单价高销售节奏较慢,预计今年将有30%推向市场,从这一数字上看总量并不大。

  不过,钱江新城今年将新增多个全新楼盘,将会使得市场压力骤增。毗邻滨江钱塘印象的杭房钱江御府以及金隅学府,预计今年上半年首开,房源总量600套左右。这三个楼盘由于距离较近(仅1公里左右),短期内市场压力大增。此外,万科大都会79号也将于今年首开,将给钱江新城带来300多套的房源总量。

  当然,今年钱江新城住宅市场的最大供应主角,还要属中海御道路一号。早在去年3月,中海御道路一号就已领取预售证,却因种种原因一直未开盘。中海御道路一号体量巨大,总建筑面积高达30万平方米,总计房源总量1500套,比钱江新城目前在售楼盘房源总和还要多。

  商业方面,钱江新城这几年来始终处于饱和状态。目前在售的商业项目主要有高德置地广场、万象城悦玺、泛海国际中心、迪凯金座、杭州来福士等。由于多年以来钱江新城是杭州写字楼空置率最高的区域之一,对写字楼的销售市场产生了较大影响,去化之路任重道远。

  申花60万方新房源入市

  关注楼盘:首开国风美域、招商雍景湾、萍水街1号、万象天城运河汇、黄龙金茂悦

  申花板块,这是一个夹在城西和三墩之间的“中间板块”,经过近几年的发展已经相当成熟,这里居住氛围还是道路交通上,都在全面升级。印象城、矩阵国际、蓝钻天成、同人精华、天行国际等诸多商业、综合体项目为申花板块的经济发展打下了坚实基础,2013年的城西银泰开业更是奠定了申花板块城北商业CBD的地位。随着配套的成熟,板块内各楼盘的定位,也从之前的刚需90平方米定位逐渐提升到以东方福邸、慧园、绅华府130-200平方米的改善大户型为主导。

  然而,随着房企不断拿地,申花范围也在不断扩大,存量也在不断增加,滨江紫金府、天阳尚景国际、莱德绅华府、欣盛东方福邸、金地申花里等老盘尚在续销,景瑞申花壹号院、黄龙金茂悦、汉嘉申花郡又来势汹汹。据了解,金地申花里在去年已经多次加推,目前可售房源仍有475套,而相去不远的汉嘉申花郡去年10月份开盘以来仍有293套房源剩余。

  而今年仍将有约60万平方米的新盘入市,包括已经于本月开盘的首开国风美域12万平方米、招商雍景湾12.5万平方米、萍水街1号3.2万平方米、万象天城运河汇11万平方米。据了解,国风美域已于今年1月11日开盘,雍景湾首发产品可能在90-128平方米。据透明售房网数据显示,目前申花板块网上可售房源有3738套,面积为397553平方米,再加上新入市的60万平方米,数量相当可观。

  随着杭州地铁的完善,2号线西北段的育英路站、三坝村站等将贯穿申花板块,已经于年内动工的5号线将在建成后与2号线无缝接驳,区域便捷程度再上一个台阶。在利好刺激下的同质化楼盘的竞争,是价格战继续升级还是有所缓解,值得持续关注。

  勾庄库存量接近50万方

  关注楼盘:越秀星汇尚城、融科瑷颐湾、迪凯运河印象、万通上园

  勾庄,南庄兜高速入口以南,距武林广场的直线距离仅10公里左右。很多新杭州人,想当然地以为勾庄属于拱墅区,实际上这里属于余杭区。

  当然,勾庄与拱墅区仅一路之隔,祥园路就是它们的分界线。在经历2014年的一番波折之后,大城北的格局发生了微妙的变化,由于桥西不少都是尾盘或现房房源在售,板块的重心也从桥西转到了勾庄,万达广场的开业、余杭萧山一体化新政让勾庄的楼盘变得热力十足。

  据汉嘉地产顾问数据显示,截至2014年12月,杭州市余杭区勾庄板块库存量为5981套,面积48.9万平方米,位列全市所有板块前五。目前勾庄在售楼盘主要有:耀达金鼎华庭、逸居城、赞成赞城、嘉凯城名城博园、上亿彩虹郡、南北盛德国际、滨江万家名城、万科北宸之光、逸居城、凯喜雅锦河湾、瑞麒时代等。

  2014年全年成交多集中在万科北宸之光、嘉凯城名城博园、赞成赞城等盘上。其中,万科北宸之光全年以1106套成交量位列余杭区成交量排行榜第二,销售金额14.7亿元。

  其他一些楼盘销售表现不是很好,尤其板块内还有存量较大的一些老盘,逸居城就是最为典型的代表,自2008年首期开盘到现在,这个项目依然拥有400余套的存量,去化之难可见一斑。

  随着今年年初的同城一体化“新政”出台,余杭区全面接轨主城区之后,不可避免地将拉动这一区域内楼盘的价格。

  业内人士认为,勾庄是距杭州市中心最近的一个板块,距杭州市中心的距离反而比临平近得多。随着万达广场的开业,从地理位置上看,勾庄可以说已经与主城区无缝对接。而随着一体化的全面提速,勾庄也将加速融入主城,原先的房价鸿沟很可能在较短的时间内消失殆尽,之前的库存可能会有所缓解。

  住宅方面,即将入市的新盘有:越秀星汇尚城1600余套、万通上园800余套、融科瑷颐湾1400余套、迪凯运河印象800余套、华瑞项目总量约40万平方米。越秀星汇尚城预计将在年初开盘,万通上园在去年搁浅一段时间后估计也会于今年面市,而相隔不远的融科瑷颐湾应该也不会无动于衷。

  而蓄力许久的商业项目迪凯运河印象也预计今年1月首次开盘,800多套酒店式公寓一次性推出,户型面积为33-80多平方米,其中主力户型50平方米,目前已领取首开房源预售证。

  未来科技城后续新增体量近百万方

  关注楼盘:大华西溪风情、西溪悦居、新城西溪逸境、合景叠彩园、富力十号

  阿里巴巴在纽交所正式上市,当许多人还在谈论马云成为中国首富时,地产界的人们已经再次将目光聚焦淘宝园区所在地——杭州未来科技城。而《杭州市城市总体规划(2001-2020年)》修改草案中将未来科技城从城市组团上升为城市副中心,更赋予了未来科技城更高的区域级别。

  未来科技城,一个在楼市板块中原先充满“未来”色彩的全新区域,目前已有欧美金融城等多个项目热销,多盘齐发,后续还有近100万平方米的建筑体量等待开发,2015年也将是个供应量比较集中的板块。

  板块目前在售项目近十个,主要包括建工欧美金融城、合景瑜翠园等。欧美金融城这个盘是2014年销售非常优秀的楼市“神盘”之一,2014年供应量约900多套,预计2015年的供应量依旧会达到1000套左右,也很可能是板块中今年供应套数最多的楼盘之一。另外,还有合景瑜翠园,存量有100多套,预计2015年还有200-300套将推出;再加上西溪悦居、新城西溪逸境、合景叠彩园、富力十号等楼盘,目前未来科技城存量房源总套数约为1043套,而2015年新增供应量约3000套左右。

  在售楼盘的后续供应不少,一些待开发地块的潜在供应量也很多。

  据合创地产机构统计,目前未来科技城待开发土地主要还有8块,出让时间从2013年7月29日至2014年10月15日,其中商住4块、住宅4块,包括衢州巨化项目、浙大网新集团地块等,总建筑体量超过115万平方米,其中住宅性质的地块建筑体量超过41万平方米,如果这些地块的房源陆续上市,2015年这个板块的供应量将更为惊人。

  滨江供需矛盾相对缓和

  关注楼盘:万科璞悦湾、绿地旭辉城、龙湖春江郦城、宝龙城市广场、浙江之门

  相对其他板块而言,滨江这几年的供需关系较为平衡,库存压力并不算太大,也正因为如此当其他一些板块价格战热火朝天的时候,滨江房价波动幅度并不算大。不过,进入2015年之后,滨江板块的库存压力将会有所增加。

  2014年的滨江供应主角主要有万科璞悦湾、中天官河锦庭、玲珑府、瑞立东方花城、绿地旭辉城、绿城明月江南、龙湖春江郦城、世茂之西湖、绿城巧园等,从楼盘数量上看并不少。好在滨江的产业基础较为坚实,一大批知名的IT企业为当地楼市提供了较为强劲的市场需求。2014年滨江共成交3100套左右,在主城八区中仅次于江干和拱墅,超过西湖区。

  2014年的供应主角中,多个楼盘将在2015年继续发力。比如绿地旭辉城,仅目前的可售房源量就超过1000套。去年10月首开的龙湖春江郦城是一个总体量高达41万平方米的大盘,目前签约面积不到11万平方米,将成为今年滨江市场供应量最大的楼盘。其他几个在售楼盘房源供应量不大,但房源总量仍然超过1000套。

  预计今年入市的滨江住宅新盘总共有4个,分别是白马湖壹号、三联春上、嘉凯城云上、歌山郦景园。虽然数量不少,但好在以上这些楼盘体量都不大,总体量30万余平方米,也就3000多套房源,预计今年入市的房源总量为1000套左右,对滨江市场的库存不会造成明显压力。以此看来,今年滨江市场的压力主要还是来自以龙湖春江郦城、绿地旭辉城等体量较大的在售楼盘。

  商业方面,今年滨江市场的压力将明显大于去年。目前滨江在售商业项目主要有宝龙城市广场、星耀星都汇、玲珑府(酒店式公寓),此外还有已售多年的写字楼项目。预计今年新入市的商业项目主要有龙湖春江郦城(商业部分总体量为22万平方米)、浙江之门(总体量27万平方米),再加上在售的宝龙城市广场,将成为滨江商业项目的主要供应源。

  值得一提的是,由于萧山并轨主城区,一些毗邻滨江的萧山楼盘,由于价格上的巨大优势,将对滨江楼盘构成有力挑战,这在一定程度上会加剧滨江市场的竞争压力。这对新一年的滨江市场而言,显然不会太轻松。

  钱江世纪城住宅热销商业库存多

  关注楼盘:滨江金色江南、顺发江南丽锦、金昌春和钱塘、

  嘉润公馆、东方一品

  以杭州主城区市民的视角来看,萧山的钱江世纪城是近年崛起的一匹黑马。作为萧山距离主城最近的一个区域,随着庆春隧道以及地铁2号线东南段的开通,钱江世纪城与一江之隔的钱江新城几乎无缝对接,开始吸引一部分主城区市民前去置业。

  从总量上看,钱江世纪城住宅楼盘并不算多,但是入市时间相对比较集中,目前在售楼盘主要有滨江金色江南、顺发江南丽锦、顺发和美家、金昌春和钱塘、嘉润公馆、东方一品等。去年7月滨江金色江南低开,将板块均价从18000元/平方米拉低至16000元/平方米,从市场的长期走势来看这只是暂时回调而已。

  钱江世纪城在售楼盘的总体量都不大,如滨江金色江南总体量也就14.5万平方米,目前已经销售过半;顺发江南丽锦总体量13万平方米,可售房源不到500套。这些在售楼盘今后的房源总供应量,预计不超过2000套。

  近年来随着钱江世纪城配套逐步完善,不少新杭州人开始把目光投向这一板块,改变了原先以萧山人为主的单一需求状况。就比如去年首开的滨江金色江南,主城区购房者占了相当高的比例。而随着萧山加速并轨主城区,今后这一趋势将会愈加明显,库存压力并不大。

  不过,由于巨大的发展潜力,钱江世纪城将成为今后萧山土地的重要供应源。2014年12月17日,万科联手大家在钱江世纪城拿下一宗总体量25万平方米的商住地,这一项目预计在今年底首开,将会加大钱江世纪城的供应量。总体而言,随着钱江世纪城宜居性的进一步提升,市场需求还将会有进一步的跃升,消化目前的住宅存量难度并不大。

  相对于住宅,钱江世纪城的商业项目却是压力巨大。仅钱江世纪城的核心区域,保亿中心、丽晶国际、鲲鹏中心、英冠水天城、丽港望京等大小写字楼项目多达十余个,相对于目前的市场容量而言显然是过剩了。因此,钱江世纪城的在售写字楼,还需要一两年的时间去消化。


来源:今日早报
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