[下沙某地铁盘]为何停工三个月 开发商被套牢
2014-11-13 11:44:54

     
东方铭楼项目工地

      销售不畅,财务成本高

      “下沙地铁口有个楼盘,位置不错,就在下沙管委会旁。最近停工三个月了,不知道为什么。”近日,记者QQ群里得知了这一消息。

      在眼下回暖的杭州楼市,地铁盘、又在政府部门办公地点的边上,本来应该不愁销路。为了辨别消息的真伪,记者前往这个名为“东方铭楼”项目现场,调查后发现,由于缺乏资金,杭州金孚洋房地产开发有限公司旗下的东方铭楼、江南铭楼目前都处于停工状态。不过,据项目负责人介绍,情况目前已经有了转机。

      临近合同交付日

      楼盘却停工了

      走出地铁一号线高沙路站出入口,东方铭楼就在前方150米的位置。从距离上看算是标准的地铁盘。下沙管委会在项目的西侧,同位于金沙大道旁,和东方铭楼的直线距离不到1公里。

      从项目外墙的工程告示牌得知,东方铭楼的承建方为浙江展城建设集团股份有限公司。当天记者前去时,工地大门已经紧锁。绕着围挡转了一圈,从一处破损的边门进入了工地内部。

      凌乱堆放的外墙石材、随意丢弃的工程垃圾、空无一人的建筑工地,种种迹象表明这里已经停工。不过从建筑本身来看,东方铭楼项目主体已经结顶,目前工程处于外立面干挂石材拼合阶段。按照房地产建造工期的常规速度,项目还有3个月左右就可以竣工验收。东方铭楼销售时的购房合同显示,今年12月底项目就将交付。为何项目在最后阶段出现停工?

      251套房源被限制

      同开发商其他楼盘也已停工

      据透明售房网官方数据显示,总共776套房源的东方铭楼项目已经处于尾盘状态,目前可售套数仅剩10套。不过当记者查询具体销控表单时,251套限制房源赫然在目。

      “这种情况的出现,基本表明项目的资金链已经出现问题,大量的限制性房源肯定抵押给了银行或者放贷公司。”相关业内人士告诉记者。

      查阅相关资料得知,东方铭楼的开发商为杭州金孚洋实业投资有限公司。公司以“久恒置业”的品牌在杭州开发了五个项目,分别为西湖铭楼、之江铭楼、铭鹤花园、江南风尚铭楼、东方铭楼。

      与东方铭楼的现状如出一辙,同样由久恒置业开发,位于萧山区宁围镇的江南风尚铭楼也处于即将竣工阶段,但工地现场却空无一人。“我是今年7月份来这边的,工地当时就只剩几个工人,后来陆陆续续走掉后就空了。” 江南风尚铭楼工地的门房大爷说,“好好的楼盘就这样停了,可惜的。”

      据了解,在江南风尚铭楼342套房源中,有115套被抵押,另外47套由于没有按期还本付息被法院查封。

      财务成本高企,销售不畅

      导致项目缺钱停工

      虽然项目已经停工,并且只剩10套可售房源,但是东方铭楼的售楼处却依旧对外开放。在现场,记者见到了杭州金孚洋房地产开发有限公司董事长周震远。当天,他一个人坐在前台位置,近百平方米的售楼处里,除了周震远外,记者只见到两名销售人员。

      “公司现在人手不够,周末自己没什么事情,就参与了轮班。毕竟房子还是要卖的,不能没人接待。”周震远无奈地告诉记者。年初市场行情的急转直下打乱了他们的销售节奏。“今年4月份起,销售就停滞不前,资金因此无法回笼,其直接的结果就是项目在8月份停工。”

      据购房宝(www.house178.com)数据监测统计,东方铭楼今年第一季度共售出商品房51套,4月份至11月份仅售出商品房11套。正如周震远所说,东方铭楼从4月份起就进入销售寒冬,资金回笼出现困难。

      不过对于停工一事,周震远表示早在2010年就已经埋下了隐患。

      2010年3月16日,杭政储出[2010]14号地块被杭州金孚洋实业投资公司以总价2.23亿元竞得,溢价率31.95%,即后来的东方铭楼。

      “东方铭楼这块地拿到手之后,就赶上了宏观调控。我们在富阳原本可以卖两个多亿的项目(铭鹤花园)卖不动了。东方铭楼这个项目银行开发贷不让批,所以只能通过小额贷款公司和民间私募基金进行融资,这样资金成本非常高。”周震远表示,杭州金孚洋实业投资有限公司为东方铭楼项目付出的财务成本就已经达两个亿,与当时的拿地价相当。

      记者算了一笔账,建筑面积为74708平方米的东方铭楼拿地成本2.23亿,按照16000元/平方米的销售均价,所有房源售出可得房款12亿。财务成本2亿元,按照销售收入的15%计算营业税、城建税和其他各种税费以及销售成本,共约1.8亿。另外,按照4000元/平方米的标准估算建安成本,再按照3000元/平方米的标准来估算精装修成本,可计算得出建安成本和精装成本总共为5.2亿,将这些成本加起来,东方铭楼的开发总成本约为11亿。如果销售顺畅,应该有赢利,但东方铭楼目前还有251套房源被冻结,即便日后解冻也还需要时间消化,财务成本将继续上涨。因此除非调高售价,否则项目无法保本。

      最大股东正在筹集资金

      项目最快本月底复工

      据周震远描述,东方铭楼最大的股东方为中国东方资产管理公司,中国东方资产管理公司在2012年注资项目1.5亿之后,成为了东方铭楼最大的股东方,所占股份达90%。

      2012年正是东方铭楼首次开盘的年份。那年年初,杭州房地产市场一片冷清,成交持续萎缩。3月份开始,楼市经历了大范围的降价促销潮。当年9月23日,东方铭楼以11000元/平方米的亏本价格首开面市,市场反应良好。

      记者又翻阅了相关资料,中国东方资产管理公司为国内四大资产管理公司之一,以收购、管理和处置金融机构的不良资产为主业,兼营投资银行业务,以回收最大化和处置成本最小化为主要目标。记者联系上了东方资产杭州办事处,对方表示不便接受采访。

      “他们已经在帮我们融资,最快这个月底资金到位。现在限购限贷放开了,市场也回暖了,我们这个区位也不错,会好起来的。”周震远告诉记者,之前东方铭楼有90%左右的业主是投资客。在楼市整体环境趋好的当下,已经有一部分人开始重新关注东方铭楼这个项目。虽然目前销售团队人员流失比较严重,但他有信心带领团队走出困境。

      “项目(东方铭楼)原本是12月底竣工,现在预计要推迟三到五个月。萧山的项目(江南风尚铭楼)预计在半年内交付。”

      财务决策中小房企需慎重

      中国房地产企业的主要融资渠道,包括银行贷款、预售和自筹资金这三种。然而近几年的宏观调控,使得众多开发商尤其是中小开发商面临严峻的资金压力,银行贷款及预售补偿不足以弥补资金缺口。

      在这样情形之下,选择小额贷款公司和民间私募基金就成为了部分房企的快速融资方式。所谓小额贷款公司,是指依法设立的不吸收公众存款、经营小额贷款业务的内资有限责任公司或内资股份有限公司。民间私募基金是以咨询公司、顾问公司、投资公司以及理财工作室、甚至个人名义,以委托理财方式为其他投资者提供集合理财服务。

      汉嘉地产顾问副总经理陈焕春表示,现在开发商向银行借贷越来越困难,私募基金和小额贷款公司这种融资比较方便、快捷的方式,就成为了一些房企解决燃眉之急的首选。然而事物都有两面性,相比于银行借贷,这两种融资方式过高的年息也是房地产商必须面对的现状。“未来房地产项目的财务成本将会越来越高,中小房企需要慎重决策,要警惕压死自己的那根稻草。”          


来源:钱江晚报
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