[御观邸]赠送面积成空话多出来的面积谁埋单?
2013-8-8 11:03:40

      “得房率超过100%,买95平方米实得110多平方米,买一层送一层……”很多楼盘都曾有过这样的豪气,把超大“赠送面积”作为营销噱头。这样的房子好卖,开发商自然喜在心里;买了这种房子的业主觉得很划算,自然也很开心。原本这是皆大欢喜的事情,可最近下沙却有一个楼盘,因为不能兑现“赠送面积”的承诺,遇上了大麻烦。

      A

      95方户型变身111方

      最近,和达御观邸项目详情业主社区相册样板户型地图的部分业主接到开发商通知,他们购买的房型面积发生了变化。原先的赠送面积,现在都要算做建筑面积。如此一来,面积可不是相差一点点,原先95平方米的户型,摇身变成了111平方米,误差竟高达16平方米。

      “开发商解释是规划通不过,之前的赠送面积现在都要算入建筑面积。”有网友曝料称,和达御观邸项目详情业主社区相册样板户型地图“偷面积”行为被规划部门卡住了。和达御观邸售楼处工作人员向记者表示,最近确实遇到了这个麻烦,目前他们已经电话告知业主这一事宜。

      “这一问题并非像外界传言是规划部门发现的,而是我们公司通过自查发现的。”和达御观邸销售部缪经理告诉记者,他们公司对照相关规定,发现95平方米户型的实际建筑面积很可能要达到111平方米。而这也意味着,开发商先前向购房者承诺的“赠送面积”,实际上并非是赠送,是要计入建筑面积的。

      缪经理还告诉记者,此次涉事的房子一共8套。她也坦承,虽然建筑面积会有较大变化,但其实房子的实际面积和户型没有任何变化。建筑面积之所以出现如此大的变化,主要是测绘方式上的变动。“我们公司对照了最新的建筑面积测绘标准,发现95平方米户型的建筑面积为111平方米。当然正式的测绘要到房子交付也就是2015年上半年,但我们还是决定提早告知业主,因为这对我们公司而言是不得不面对的一个问题。”她说。

      B

      “赠送面积”曾作为卖点

      或许,开发商未曾想到会发生如今戏剧性的一幕。和达御观邸曾一度将超大“赠送面积”作为营销卖点,甚至89平方米户型可以拓展出四房空间,堪称绝版,有不少购房者也正因为这一卖点而被吸引。

      “御观邸89平方米的A户型,下层设置了客厅、餐厅、厨房间和入户花园,其中入户花园和挑高阳台都是不算面积的可拓展空间。次卧、主卧和半个卫生间,都是因为楼下挑高隔出来的,不算面积。这个89平方米的户型,最终可实现128平方米使用面积,而132平方米户型的可利用空间竟高达190多平方米,实际得房率超过140%。”和达御观邸一度将其户型设计视为亮点,确实也发挥了不错的市场效应,一直还卖得不错。

      房子还是那套房子,可是房产证上的面积却可能会出现较大变化,这是购房者和开发商都意想不到的。从95平方米到111平方米,这显然并不是测绘技术上的失误可以解释得通的。一个开发商不愿意透露的原因,是他们想“偷面积”却没有如愿,到头来搬起石头砸自己的脚。发觉“赠送面积”无法兑现之后,开发商无奈决定主动告知业主。

      其实和达御观邸的这一现象,在楼市中较为普遍。赠送面积越大,自然对购房者的吸引力也就越大。只不过这一次阴差阳错,和达御观邸无法兑现“赠送面积”的承诺,惹麻烦上身。

      C

      误差留下的“后遗症”

      面积的变化,牵扯出了很多现实问题,而这也是部分业主最为担忧的。比如,多出来的这些面积,要不要补交购房款?即使无须补交,但今后的物业维修基金、物业费(均按建筑面积计算),自然是要多交了。若今后开征房产税,房产证上的面积增加了,对业主来说显然也不是好事。

      而如果因为房产证上的面积增加了,开发商就要求补交购房款,这显然是业主无法接受的。对他们而言,房子还是原来那套房子,面积还是原来的面积,无非是房产证上的数字起了变化,就要多交钱吗?

      面对这一尴尬,开发商又将如何处理?“我们现在还只是告知业主,还没有处理方案。因为最终的测绘数据要到交付前才出来,所以现在谈处理方案还为时尚早。当然我们提早告知业主,是给他们充分的考虑时间。”缪经理对记者如是说。不过她也表示了担忧,如果房价上涨了问题可能还不大,若房价下跌可能就会有业主抓住这一问题不放。

      “建筑面积从95平方米到111平方米,这显然已经超过正常的误差范围之内。大多数情况下购房合同都会约定,若面积误差超过3%,购房者有权解除合同。”浙江君安世纪律师事务所肖琳律师认为,由于开发商是过错方,购房者解除合同的同时,还可要求开发商赔偿利息损失(包括房贷)。

      另根据建设部《商品房销售管理办法》,如果合同未约定面积误差处理方式约定,按以下原则处理:面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房,也可选择不退房。若不退房,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足,超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担。

      D

      开发商不能随意“偷”面积

      当开发商大方地告诉购房者这是赠送面积的时候,还是要多留个心眼。哪些要算面积,哪些不算面积,显然不是开发商说了算。否则,类似这样的事件就不会发生。

      2011年7月,杭州市规划局出台了《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》,其中规定多层、高层普通住宅建筑标准层层高不得大于3.2米(240平方米以上大户型因特殊技术等需要,可适当增加至3.4米),低层住宅标准层层高不应大于3.6米。住宅建筑非标准层层高应小于4.5米,当大于等于4.5米小于6米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。跃层式或低层住宅等,若起居室(厅)层高在户内通高时,可按其实际面积计入容积率。这也是目前最新的测绘标准。

      此外,还规定地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5米时,建筑面积不计入容积率;当地上部分大于1.5米时,该层建筑面积计入地块容积率。

      余杭区还规定,建筑物内单层层高不足2.2米,算一半面积;单层层高超过2.2米(含)的,算全部面积。这也意味着,以往通过层高“偷”面积的招数,目前已经很难施展。

      楼盘交付前,须由第三方测绘公司根据规定对房屋面积进行勘测,确定建筑面积。因此由测绘公司核算建筑面积,往往与开发商预售时的面积会有一定的误差。

      正是这样一些规定,把和达御观邸的问题给逼了出来。不过,虽然政策管得比以前严了不少,但是一些开发商仍然想尽办法钻空子。竣工验收的时候全都符合规定,可通过验收之后,开发商事后再改变一些空间格局,以达到“偷面积”的目的,仍然是防不胜防。监管部门的监管力度,显然仍需加强。


来源:今日早报
头条新闻
热门新闻
图片资讯
相关新闻